Die größten Ängste der Eigentümer

Eine Immobilie als Geldanlage gilt weitläufig als sicher, insbesondere eine klassische Eigentumswohnung in deutschen Landen.
Und eine knappe Hälfte der Investoren hat auch gute bis sehr gute Erfahrungen gesammelt – und würde erneut kaufen.

Was aber ist mit der anderen Hälfte?

Da reicht die Bandbreite von “leichte Probleme mit Mietern” bis hin – bitte festhalten – bis hin zur hammerharten Privatinsolvenz.
Glaubst du nicht? Die Gerichte sind voll von Terminen mit Zwangsversteigerungen. Da brauchst du nur einmal ins Zwangsversteigerungsportal der Justizbehörden zu schauen.

Bei diversen Umfragen sind nachfolgende “Ängste” immer wieder zu hören. Vielleicht findest du dich wieder?

• Ärger mit Mietern
• Baumängel, Nässe (Schimmel, Schwamm), hohe und unerwartete Reparaturkosten
• Leerstand
• Wertverfall der Immobilie (zu teuer gekauft)
• privat bedingte Rückzahlungsprobleme bei Finanzierung

 

Ärger mit Mietern

Allein das ist ein weites Feld.

Dazu zählen berechtigte und unberechtigte Mietkürzungen, Streitereien um Neben- und Heizkostenabrechnungen.
Insbesondere bei Nachzahlungen kommt es immer häufiger zu Widersprüchen. Klar, denn Geld zu verschenken hat niemand.

Deshalb setze die Vorauszahlungen, die dein Mieter an dich zu zahlen hat, gleich von Mietbeginn etwas höher an. Damit vermeidest du Ärger.
Zusätzlich ist die Chance auf eine Rückzahlung für den Mieter höher. Da sich jeder über Rückzahlungen freut, ist die Widerspruchsquote bei den jährlichen Nebenkostenabrechnungen geringer (psychologischer Effekt).
Ferner selektierst du mit etwas höheren Nebenkosten deine Mietanwärter. Wer eine höhere Vorauszahlung für Heiz- und Nebenkosten akzeptiert, ist wahrscheinlich der bonitätsstärkere und verständigere Mieter.

Messies – eine ziemlich fiese Mietersorte – sind Menschen, die deine Wohnung unbrauchbar machen. Sie können nichts wegschmeißen, vermüllen dir die Bude oder leben mit ‘zig Katzen und anderen Haustieren zusammen, ohne Tiere und Wohnung von Schmutz, Haaren, Essensresten, Ausscheidungen und dergleichen zu säubern. Dass alle Messies auch Mietnomaden sind, ist allerdings falsch. Es gibt Messies, die zahlen ihre Miete pünktlich. Manche gehören sogar Berufsständen an, die eine hohe Bildung bedingen und ein sehr hohes gesellschaftliches Ansehen genießen. Ich erzähl’ in unserem Kurs eine solche Geschichte.
Allerdings gibt es auch Messies, die gleichzeitig keine Miete zahlen – also Mietnomaden sind.

Mietnomaden wiederum müssen nicht zwangsläufig Messies sein. Manche leben auf hohem Niveau. Sie scheinen sozusagen die gesparte Miete in luxuriöses Wohnen zu investieren. Auf deine Kosten! Ich kann dir sagen: „Es gibt sogar sehr kultivierte Mietnomaden!“

Alle haben jedoch eines gemeinsam: Sie ruinieren deine Finanzplanung, häufig deine Wohnung und schlimmstenfalls auch dich.
Es gibt krasse Lebensgeschichten. Menschen, die als glückliche Immobilienkäufer starteten und am Ende auf unendliches Leid, große Verluste und ein zerstörtes Leben blicken. Das geht bei manchem bis zur Ehescheidung, zum nervlichen Zusammenbruch, zum Verlust der Immobilie bis hin zur Privatinsolvenz. Traurig. Überleg also vorher ganz genau, was du tust.

Genau hier setzt der immobilien.coach an, damit du zu den erfolgreichen, glücklichen Investoren zählst, die bestenfalls ganz automatisierte Mieteinnahmen gewinnen.
Sicherheit wird von uns für dein Investment an allererste Stelle gesetzt.

Im Kurs lernst du die Risiken und die teils neuartigen Lösungen kennen. Mit felsenfesten, vertraglich und notariell geregelten Einnahme-Garantien!
Schau dir doch gleich einmal HIER (Link setzen) die ersten Videos vom immobilien.coach an. Kostenfrei! Denn die ersten 3 Kursmodule schenken wir dir. Denn wir wollen Sicherheit – FÜR Dich!

 

Baumängel, Nässe, Schimmel, Schwamm, hohe und unerwartete Reparaturkosten

Grundsätzlich ist zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau zu unterscheiden.
Neubauten werden in der Regel nach Baufortschritt und nach Abnahme der Leistungen bezahlt.
Für Mängel haftet – je nach Vertragsgestaltung – das Handwerksunternehmen, der General-Auftragnehmer oder der Bauträger.
Bei schlechter Arbeit kannst du die Mängelbeseitigung fordern und das Geld (die Rate) für den entsprechenden Baufortschritt zurückhalten.

Betrachten wir in dieser Rubrik vor allem die Bestandsimmobilie.
Hier erhält der Verkäufer den gesamten Kaufpreis auf einen Schlag (entweder von dir oder von der dich finanzierenden Bank).

Im Kaufvertrag ist oft vereinbart, dass die Immobilie “wie gesehen” gekauft wird.
Zwar versichert dir der Verkäufer, keine versteckten Mängel zu verheimlichen.
Doch im Falle des Falles liegt die Beweislast – und der damit einhergehende Aufwand – in deinen Händen.
Deshalb gilt: Vorsorgen, um Nachwehen zu vermeiden.

Wie kannst du vorbeugen?
Du kannst vor deinem Kauf einen Sachverständigen einschalten. Das ist gut angelegtes Geld. Denn wenn er dich vor dem Kauf warnt, hast du vielleicht 2.000 Euro “verloren”; doch hat er dich vor einem wesentlich höheren Verlust bewahrt.

Bedenke: Der Verkäufer will verkaufen – bestenfalls an dich.
Und verkauft wird alles, was schön aussieht.

Manchmal ist der Schaden auch nicht zu sehen, sondern er „versteckt“ sich. Erst später wird das Ausmaß ersichtlich

Anhand eines Beispiels möchte ich dir das darlegen:
Ein Mieter zieht aus, weil es in der Küche muffelig riecht und im Winter nicht richtig warm wird.
Nach Auszug wird die Küche genauer „unter die Lupe“ genommen.
Schon beim Verrücken des ersten Unterschrankes zeigt sich ein Bild des Schreckens. Dunkle, massivgrüne bis bräunliche Flecken sind sowohl auf dem Fußboden und vor allem im unteren Wandbereich ersichtlich. Schimmelschaden. Wahrscheinlich mehrfache Schimmelbildung.

Wo liegt der Fehler?
Vermutlich wurde beim Einbau der Silikatplatten geschlampert. Die Silikatplatten sollen Schimmelbildung mithilfe ihrer klimaregulierenden Eigenschaften verhindern. Begünstigt wurde die Schimmelbildung durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was gerade in der Küche (aber auch im Bad) gravierende Auswirkungen haben kann.

Wie kann die Küche dauerhaft schimmelfrei bleiben?
Final wurden neue Silikatplatten eingebaut. Zusätzlich wurde der Fußboden bis zur anderen Seite der Küche aufgerissen. Von der dortigen Heizung wurden Wärmerücklauf-Leitungen verbaut. Diese dienen der Fußbodentemperierung und vor allem dafür, dass die kalte schimmelgefährdete Küchenecke im Winter beheizt wird.

Tipps bei Besichtigung vor deiner Kaufentscheidung:

• Mieter nochmal ohne Verkäufer/Makler besuchen und befragen, wo Probleme und Mängel vorliegen
• Luftfeuchtigkeit selbst mit einem Hygrometer messen, wobei diese nicht mehr als 60% betragen sollte
• bei akuten Hinweisen ggf. ein Küchenunterteil verschieben und Gutachter einschalten
• auf Kauf verzichten oder Kaufpreis nachverhandeln

 

Was für Überraschungen können noch auf einen neuen Eigentümer warten?
Ersatz- und Reparaturkosten sind weitere, unplanmäßige Kostenfallen.

Undichtes Fenster, undichtes Dach, kaputte Heizung.

Lass dir vor dem Kauf auf jeden Fall die Protokolle der Eigentümer-Versammlungen zeigen; bestenfalls der letzten 5 Jahre – mindestens die der letzten 3 Jahre.
Gleiches gilt für die Eigentümer-Abrechnungen, welche die Hausverwaltung mindestens 1 x jährlich übermittelt. Darin findest du hilfreiche Informationen, was alles diskutiert und ersetzt wurde (oder eben auch noch als offener Risikoposten über der Hausgemeinschaft schwebt). In einem unserer Kursvideos besprechen wir konkret die Thematiken Hausverwaltung und Eigentümer-Abrechnungen und wie du sie „liest“.

Doch Tatsache ist leider auch, dass es immer wieder – trotz guter Pflege und Verwaltung des Hauses – zu plötzlichen und unerwartet hohen Kosten kommen kann.
Frostschäden, Heizungsdefekte, poröse Versorgungsleitungen… kannst du nicht in deinem Jahreskalender „vorplanen“.
Damit dich diese unerwarteten Kosten nicht umhauen, solltest du die Höhe der Investitionsrücklage der Eigentümer-Gemeinschaft kennen.
Aus dem Verlauf der Rücklagenhöhen der letzten Jahre kannst du auch erkennen, wofür Rücklagen aufgebraucht wurden und welche Probleme das Objekt ggf. hat/hatte.
Für den Fall, dass die Rücklagenhöhe sehr niedrig ausfällt, kalkulierst du einen Sicherheitsabschlag auf deinen Kaufpreis ein.

Oder du setzt von Beginn an auf Objekte von immobilien.coach.
Einige unserer Objekte haben nicht nur langlaufende Mieteinnahmen-Garantien bei Problemmietern, sondern es wird sogar bei Objektschäden die vertraglich vereinbarte Miete an dich ausgezahlt. Damit kannst du mit sicheren Einnahmen kalkulieren und reduzierst dein Risiko deutlich.
Wiederum andere Objekte, die du mit einem Mega-Sicherheitspaket wohl nur über den immobilien.coach erhältst, befreien dich von vielen Erhaltungspflichten, weil nämlich der Hauptmieter dieses Kostenrisiko übernimmt. Ausführlicher findest du diese Informationen im Premium-Immobilien-Onlinekurs.

hier Link zum Kursvergleich mit Button

 

Leerstand:

Leerstand kann viele Gründe haben, z.B. Baumängel, schlechte Anpreisung und / oder Ausstattung (Lösung: Aufwertung / Konzeptimmobilien).

Leerstand bedeutet, dass die Immobilie nicht vermietet ist und damit keine Einnahmen erwirtschaftet. Auf der anderen Seite laufen deine Ausgaben jedoch weiter. Je nachdem, wie bonitätsstark du bist, überlebst du – oder eben nicht.
Deshalb ist Leerstand nicht hinnehmbar. Zumindest kein dauerhafter Leerstand. Denn bei Mieterwechsel, Renovierungs- und Aufwertungsarbeiten ist Leerstand ganz normal.
So empfehle ich – bis auf wenige Ausnahmen, die ich dir im Kurs erkläre – immer nur mit 11 Kaltmieten pro Jahr zu rechnen.

Dass Messies und Mietnomaden abgewirtschaftete Wohnungen hinterlassen können, ist allgemein bekannt.
Noch schlimmer kommt es, wenn behördliche Auflagen mit einem Schlag aus einer positiven Anlageimmobilie einen Totalverlust machen.
Glaubst du nicht? Geht nicht? Doch!

Gleich im allerersten Video des kostenlosen Immobilien-Basiskurses erzähle ich dir eine Geschichte, die ich als Investor selbst erlebt habe.
Da fällst du vom Glauben ab – hammerhart. Wie aus dem Nichts musste unsere schöne, top-vermietete und 1a in Schuss gehaltene Dachgeschoss-Wohnung entmietet werden. Durch behördliches Vermietungsverbot!

Du willst mehr wissen?
Gerne. Diese wahre Gruselgeschichte erzähle ich dir im Immobilienkurs – und viele andere mehr.
Das ist für dich besonders vorteilhaft. Denn wenn du reale Geschichten hörst, kaufst du nicht mehr blauäugig ein.
Oder anders gesagt – wenn du weißt, wo deine Risiken und Fallstricke liegen, kannst du vorsorgen.
Vom immobilien.coach bekommst du den Immobilien-Basiskurs sogar geschenkt. Kostenfrei – zum Reinschnuppern und Kennenlernen.
Sichere dir also jetzt deinen Wissenvorsprung. HIER mit einem Klick. (VERLINKEN)

Die behördlich verordnete Entmietung ist jedoch die Ausnahme. Viel häufiger sind es andere Gründe, die den Leerstand begründen.
Auf Nässe/Schimmel und deren Beseitigung ist dieser Blogartikel oben bereits eingegangen.

Vor allem in B- und C-Lagen gibt es noch einen wesentlichen anderen Grund: Es herrscht ein Mietermarkt.
Das bedeutet, dass es für Mieter eine hohe Auswahl an Wohnungen gibt.
Diese Aussage steht zwar im Widerspruch zu den Polit-Diskussionen in Internet und Fernsehen, doch finden sich solche Regionen nicht nur in Ostdeutschland. Sondern auch in Franken, im Bayerischen Wald, in Hessen, im Saarland wie im Ruhrgebiet sowie in Teilen Niedersachsens gibt es demografische Verschiebungen, die einen Überhang an Wohnungen nach sich ziehen bzw. bereits gezogen haben.

Das spannende für den Investor ist allerdings, dass genau in diesen Regionen hohe Mietrenditen erwirtschaftet werden, wenn… nun ja… wenn du einen Mieter findest.

Wie findest du einen Mieter in nachfrageschwachen Regionen?
Die Geheimworte lauten Aufwertung und Konzeptimmobilie.

Du wertest deine Immobilie mit einem minimalen Aufwand auf – und unterscheidest dich so von deinen Mitbewerbern (Mitbewerber sind in dem Falle andere Eigentümer). Wir gehen im Immobilienkurs (VERLINKEN) intensiver darauf ein. Beispielhaft sei das hier am Einbau einer Dampfdusche erklärt.

Die Dampfdusche, auch Wellnessdusche genannt, lässt sich im täglichen Gebrauch als Dusche nutzen. Hat man jedoch das Bedürfnis etwas zu entspannen oder den Kreislauf anzuregen, nutzt man einfach die Funktion des Dampfbads. Dabei lässt sich die Dampffunktion einfach über das Display steuern.

So eine Dampfdusche kostet inklusive Einbau zwischen 1.500 und 3.000 Euro – und garantiert dir die Vermietung auch in B- und C-Lagen.

Diese und andere Aufwertungen setzt du in dein Vermietungs-Exposé in den Mittelpunkt.
Denn viele Exposés sind schnell, schlecht und nicht ansprechend geschrieben. Da musst du anders – besser sein!

Das zweite Zauberwort heißt „Konzeptimmobilie“.
Auch hierauf gehen wir beim bequemen Online-Immobilienkurs (LINK) gezielt ein.
Mach dir doch bis dahin einfach selber einmal Gedanken und vergleiche diese mit unseren im Kurs dargelegten Ideen.
Als Anregung diese Stichworte: Generationen-übergreifendes Haus und kinderfreundliches Haus.

 

Wertverfall der Immobilie

Das ist eine berechtigte Angst. Die Vorhersagen schwanken zwischen den Extremen.
Auf der einen Seite unken die Pessimisten: “Die Preise brechen zusammen.”
Auf der anderen Seite sehen kritische Stimmen massiv steigende Immobilienpreise.
Drohende Geldentwertung und Hyperinflation würden zur Flucht in Sachwerte führen.

Wer hat nun Recht?

Vielleicht beide – zu unterschiedlichen Zeiten.

Wie solltest du nun – während deiner Entscheidungsfindung – damit umgehen?

1. Du solltest deine persönliche Situation objektiv bewerten; also aus Sicht eines Dritten.

• Willst du dein bestehendes Vermögen sichern – oder es mit 100% Finanzierung erst aufbauen?
• Sind Einkommen und Job von dir krisenfest? Bist du Alleinernährer der Familie?
• Hast du weitere Kreditlinien? Wärest du mit dem Kauf schon an der Grenze deiner Belastbarkeit (auch aus Bankensicht)?

 

2. Du solltest dein avisiertes Kaufobjekt auf Zahlen – Daten – Fakten genau prüfen und einem Risikocheck unterziehen. Risiken sind dabei rückläufige Mieteinnahmen, mögliche Nachforderungen der Bank (bei Finanzierung), Investitionsstau – verbunden mit den zu erwartenden Investitionskosten usw.

3. Zu guter Letzt noch eine Sicherheits-Daumenregel: Rechne deine Immobilie 20% schlechter: 20% weniger Mieteinnahmen, 20% Wertverlust

• Wäre die Mietrendite für dich dennoch akzeptabel – insbesondere im Vergleich zum Sparbuch? Oder knickt dein Investment unter Berücksichtigung der nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten um?
• Könntest du bei Finanzierung die fehlenden Einnahmen unproblematisch ausgleichen oder könntest du Sicherheiten stellen?
• Wie würde sich in 20 Jahren ein Verkauf der Immobilie mit reduziertem Kaufpreis auf die Gesamtbetrachtung auswirken?

 

In den meisten Fällen – ausgenommen Liebhaberobjekte und Immobilien in Edelregionen (Starnberger See) – wird sich die Immobilie immer noch rechnen.
Wenn du jedoch ein komisches Bauchgefühl hast – lass die Finger weg. Und wenn du ein gutes Bauchgefühl hast, jedoch die Zahlen nicht stimmen – ebenfalls Finger weg.

 

Privat bedingte Rückzahlungsprobleme bei Finanzierung

Manch ein Immobilien-Interessent wird von einem (trickreichen) Verkäufer in einen “Tunnelblick der Vorteile” versetzt.
Ist der Top-Verkäufer zusätzlich mit allen psychologischen Wassern gewaschen. dann dreht er den Spieß sogar noch um. Der Käufer wird zum Bittsteller.
“Sie wissen sicher, lieber Herr Kunde, dass in unserer verrückten Zeit eine hohe Immobiliennachfrage besteht. Gerade für diese sehr attraktive Immobilie habe ich bereits eine Vorreservierung.
Vergeben wird sie an denjenigen, dessen Finanzierung als erstes steht. Wollen Sie das alleine realisieren oder auf meine gut funktionierenden Netzwerke zurückgreifen?”

Naja, so oder ähnlich könnte das laufen. Der Kunde bekommt dann eine mehr oder weniger zusammengeschusterte Finanzierung – und ist dabei auch noch glücklich.
Wenn Kunden kaufen wollen, dann tun sie alles – nur nicht mehr rational über die wirklich beste Finanzierung nachdenken.
Viele glauben auch, dass es für die beste Finanzierung schon genügt, zwei Vergleichsangebote einzuholen. Oder eine Finanzierung lange laufen zu lassen. Oder doch umgekehrt?
Eine Kreditlinie aufnehmen? Mehrere? Alles aus einer Hand? Kreditsplittung? Bonitätsmessung? Bonitätsverbesserung mit guter Vorbereitung? Dazu viele Fachbegriffe, Nebenkosten, Allgemeine Geschäftsbedingungen und – oft vernachlässigt, jedoch extrem wichtig – entscheidende Sonderbedingungen.

Viele Stellschrauben finden sich rund um eine Finanzierung. Sind manche zu schwach angezogen, kann es sehr teuer werden. Sind manche zu stark angezogen, ist im Notfall kein Spielraum mehr, was in Krisensituationen zur Existenzbedrohung führt.

Im Premium-Immobilienkurs geht der immobilien.coach auf wichtige Finanzierungsaspekte detailliert ein. Denn wenn’s ums Geld geht, hört bei der Bank der Spaß auf. Zins und Tilgung müssen gezahlt werden, sonst ziehen die Bankster alle Register. Und das geht notfalls bis zur Zwangsversteigerung.

 

Angstfrei investieren – geht das?

Es ist nicht dramatisch, Angst vor einer falschen Investition zu haben. Im Gegenteil. Kritisches Hinterfragen hat schon manch einem (und auch manch einer) den Arsch gerettet.
Jedoch nichts zu tun, ist auch nicht besonders klug, da seit über einem Jahrzehnt gefühlt eine Krise die nächste jagt. Und Fakt ist: Immobilien sind grundsätzlich ein krisensicheres Investment.

Genau hier setzt immobilien.coach an. Der kostenlose Immobilien-Basiskurs verpflichtet dich zu nichts, stellt jedoch die Risiken und Fallstricke in den Mittelpunkt.
Und du lernst Lösungen kennen, mit denen schon zahlreiche Menschen angstfreie Immobilien-Investoren geworden sind. Der Kurs ist Dein Einstieg mit ehrlicher Wissensvermittlung. Verständlich und aus der Praxis erzählt. Getreu dem Motto von immobilien.coach: Sicherheit Für Dich und Deine Immobilien-Investition.
Mach mit! Wir laden dich zum Gratis-Onlinekurs ein. Klick einfach HIER – und bereits in wenigen Minuten wirst du auf den kostenlosen Immobilien-Basiskurs zugreifen können.

Viel Erfolg.

 

Dein Immobilien Punkt Coach

Starte Deinen kostenfreien Kurs jetzt